Existe el pre-concepto en la mayoría de los países que una familia siempre debe comprar una propiedad (casa o departamento), y que rentar «es tirar el dinero a la basura». Este es un enfoque prejuicioso, basado en un error financiero básico, que es el de ignorar el «costo de oportunidad» del capital o dinero. Vamos a explicarlo con un ejemplo para que sea fácil de entender.
Y la verdad es que no existe una respuesta categórica a la pregunta comprar versus rentar, sino que en cada circunstancia, la decisión óptima de la familia es diferente. Aquí un análisis para que cada persona u hogar pueda definir en su situación particular cuál es la mejor decisión.
En un primer análisis vamos a suponer que la familia cuenta con $1.000.000 en capital disponible, y que el departamento que quiere habitar vale $1.000.000. Ellos podrían decidir comprarlo, utilizando sus ahorros, o rentarlo y utilizar el ahorro disponible en otras alternativas de inversión.
Los propietarios del inmueble están abiertos a venderlo en $1.000.000, o rentarlo en $6.000 por mes, teniendo en cuenta que promedio de la renta anual en México para propiedades de precio medio es 6%, o 0.5% mensual (para propiedades caras como casas en Lomas de Chapultepec baja al 2%-3% anual, y para viviendas populares en colonias de ingresos medios-bajos el precio anual de la renta puede subir a un 8% anual sobre el valor del inmueble).
El primer análisis que tendría que hacer la familia es ver si existe otra inversión alternativa de bajo riesgo que pueda dejarle el 6% anual o más a sus ahorros, que es el costo implícito que tiene habitar su propia casa. Habitar una casa propia no es gratis, este costo implícito al que nos referimos es también llamado «costo de oportunidad». Por qué es un costo? Porque si la persona en lugar de comprar la casa destinara el ahorro a otra inversión, podría tener un ingreso, que deja de percibir por haber alocado su dinero a comprar la casa. Vivir en su casa le cuesta lo que deja de ganar por tener invertido el dinero en otra cosa o negocio.
Hoy los depósitos a plazo fijo en los bancos en México, o los bonos del estado (Cetes) ofrecen un rendimiento por debajo del 6%, la mayoría entre 2% y 4%. En este caso, la persona debería comparar el 6% que cuesta la renta anual sobre el precio de la propiedad, versus el 2% de otra inversión. En este caso, pareciera convenir comprar, ya que como propietario de una casa «percibe» un 6% anual (aunque no se auto-pague la renta cada mes), mientras que si ese dinero lo depositara en un banco sólo obtendría el 2%. En general, en México parecería que para propiedades de precios bajos y medios-bajos, casi siempre conviene comprar, porque los precios de las rentas anuales sobre el valor de la propiedad fácilmente supera el 6%-8%, con muchos casos llegando al 10%. Es difícil que familias de bajos recursos pueden encontrar opciones de inversión seguras en las que sus ahorros generen esos rendimientos tan altos.
Por otra parte, para las propiedades mas caras, aquellas que valen mas de unos MXP 7-8 millones, en general las rentas anuales alcanzan a solo un 2%-4%. En ese caso, y teniendo en cuenta que la población de altos ingresos tiene mejores alternativas de inversión por acceder a mas información, es mas probable que la decisión óptima sea rentar y no comprar.
Pero analicemos un caso diferente, y supongamos que la familia no cuenta con el dinero, por lo que necesita pedir un préstamo hipotecario.
En México los costos reales de los créditos están en aproximadamente 15%, ya que lo que se tiene que tener en cuenta para el análisis es el CAT (costo financiero total) mas el IVA. Muchos bancos sólo promocionan sus tasas de interés (9.9% al 12%), pero eso es irrelevante ya que hay que tener en cuenta los otros costos y comisiones que cargan los bancos. A favor del crédito hipotecario juega la deducción de impuestos de los intereses de las hipotecas, con lo cual si la persona puede deducir impuestos, el costo real puede bajar un 30%, es decir de un 14%-15% a un 9%-11%
En nuestro ejemplo, nuestra familia estaría pagando un costo real de intereses del 9%-11% si decidiera comprar con un crédito hipotecario, versus un costo de la renta de sólo 6% del valor de la propiedad. Y lo que hay que tener en cuenta es que la cuota o pago mensual al banco no sólo incluirá este 9%-11% de intereses netos, sino un importe adicional para la devolución del capital del préstamo contraído. En el ejemplo, estaría pagando $6.000 por mes de renta, versus $13.000 por cuota de préstamo inmobiliario (en realidad pagaría unos $16.000, y luego el SAT devuelve la diferencia al año siguiente), asumiendo que se trata de un préstamo a 10 años. Lo que le convendría a la familia es rentar, y ahorrar la diferencia entre $6.000 y $13.000 (es decir $7.000) cada mes.
Para hacer un análisis mas exacto, hicimos un ejemplo con números reales, que se muestran en la tabla a continuación:
Es decir, que en este caso, es la alternativa de comprar la que implica tirar el dinero, no la de rentar.
Entonces, hasta ahora vimos que si la familia cuenta con el dinero, y su única alternativa de inversión es un plazo fijo en el banco o las Cetes, probablemente le convenga comprar en lugar en de rentar. En el segundo caso, en el que la familia no cuenta con el dinero, vimos que resultaría mas conveniente rentar que comprar. Esto surge del análisis más básico desde un punto de vista financiero de corto plazo. Cuáles son algunos factores que podrían alterar la recomendación o al menos la magnitud de la conveniencia de una opción sobre otra?
A favor de la opción de comprar:
- Las propiedades no sufren en general el deterioro de la inflación, y permiten en teoría “mantener el valor”. Si la inflación de México es de un 3% anual, el pago mensual al banco por la hipoteca que la familia tiene que hacer si contrata un préstamo, va perdiendo valor (requiere menos esfuerzo a la familia juntar ese dinero porque los salarios se incrementan con la inflación mientras que el pago es fijo). Sin embargo esto es conocido por los bancos, y por eso el costo financiero supera el 14%, para incorporar el efecto inflacionario.
- Precios especiales de las propiedades con potencial de crecimiento: a diferencia de lo que se sostiene popularmente, las propiedades no siempre suben de precio, manteniendo o incrementando el ahorro de la familia que adquirió el inmueble. Sólo basta ver qué sucedió estos años con los precios de las propiedades en USA, Inglaterra, Australia, etc, o lo que está pasando ahora en España. Sin embargo, puede haber situaciones en las que las familias tengan una mayor certeza de la suba de la propiedad, como por ejemplo comprar un proyecto en desarrollo con un desarrollador confiable (generalmente al finalizar la obra la familia puede ganar un 10%-15% en un año), o propiedades que están en zonas o colonias que se están revalorizando. Aunque para saber aprovechar estas oportunidades hay que tener información privilegiada, difícil de adquirir para el ciudadano común que no está metido en el negocio inmobiliario.
- Ser dueño de una casa produce algunos beneficios “psicológicos”: mucha gente se siente mas tranquila teniendo una propiedad porque lo considera un patrimonio mas seguro que un dinero en el banco u otra forma de ahorro.
- En caso de divorcio, la parte que debe ser indemnizada, casi siempre la mujer por estas latitudes, siente que si el ahorro está invertido en una propiedad, es mas fácil decidir el valor de la indemnización, y más fácil de encontrarla (versus acciones de empresas, o depósitos en bancos extranjeros u otros bienes no-físicos)
A favor de la opción de rentar:
- La compra de propiedades implica gastos de escrituración y comisiones de los brokers, que pueden llegar hasta el 5% del precio del valor, lo que hace que cuando uno adquiere un bien de por ejemplo 100, en realidad tiene que pagar 103-105. Además, en caso de querer vender también hay costos similares, por lo que si uno vende una propiedad de 100, en realidad sólo obtiene 95-97. Estos porcentajes se deben tener en cuenta sobre todo si se piensa al inmueble como una inversión de corto o mediano plazo
- La casa propia tiene costos de mantenimiento, de los cuáles los propietarios se tienen que hacer cargo (pintura, desgaste de instalaciones, cañerías, electricidad, etc.). Estos son costes que los que rentan se ahorran, y estos costos deben ser incluidos cuando se comparan los flujos de una u otra opción.
- Rentar es una opción mas «líquida», es decir que si hace falta dinero en forma rápida porque sucede una emergencia o aparece una gran oportunidad de inversión, el que renta tiene la ventaja de no perder el tiempo y costo que implica vender una propiedad, algunas de las cuales pueden tardar mucho tiempo en ser vendidas (por ejemplo las propiedades muy caras o con características especiales como lejanía, o falta de elevador, etc.)